评估-千百万资产评估-企业改制资产评估报告

原则上，评估，评估机构由被征收人选择，这就给予被征收人一项重大的权利。由于拆迁机构需要具有有关部分颁发的资质，因此在选择评估机构的时候，企业改制风险评估，还是由有关部门选择，就会导致公信力不足。允许被征收人选择评估机构，实际上就是在征收方与被征收人之间形成一种相互制约和平衡。考虑到被征收人往往是多数，可能无法达成一致意见，在这种情况下，可以通过其他具体程序性规定来选择评估机构，如多数决定、抽签等。不管什么方法决定评估机构，都应该体现尊重被征收人的意愿。

法条链接：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

一、企业与征收方沟通的过程中的障碍是什么？

我们将其总结成为两点即：一、企业与征收方信息不对称。二、地方评估公司***知识与企业不匹配。

（一）何为企业与征收方信息不对称？

认为不对称可以从两个方面来理解，一是：征收方不了解企业。二是：企业不了解自己。那么什么是征收方不了解企业呢？征收方不了解企业是指在与企业进行沟通时，对于企业提出的补偿价会持有一种“被宰的”的心理。这种心理的产生其根源在于征收方不了解企业，一个有影响力的企业在发展前提投入必然是非常大的，包括土地的选址、审批手续的办理、大型设备的购入等隐性工程，这其中的投入是非常巨大的。但征收方却不知道这其中的投入支出。此外，征收方不了解企业还体现在不了解企业的特殊性。有的企业是高新技术企业，拥有自主研发技术和***产品。这类高新技术企业产品往往技术含量高、附加值大、拥有持续稳定的盈利能力、预期的利润极高。但这些都可能也是征收方不能深入了解到的。其次就是企业不了解自己。无论是从企业自身价值还是到企业价值评估方法，我们发现很多企业都不能对企业的价值有一个清晰的认识，很多企业对于拆迁不知道什么赔偿是法律支持的，什么赔偿是法律不支持的，罗列的项目一大堆，生怕拉下任何的细枝末节。这样在自己都不了解的情况下盲目的与征收方进行沟通，信息不对称的结果也就是必然的了。

（二）何为地方评估公司***知识与企业不匹配？

在实践中，我们发现很多的评估公司在出具评估报告时都不能以客观、合理、科学的方式来对企业的损失进行评估。有的评估公司甚至对于评估方法的适用都是错误的。其根本原因就是地方评估公司的***知识与企业不匹配。地方评估公司在进行评估时不能清晰地认识到企业的特殊性。在我们办理的“长春轨道交通公司菜市口改造征收项目”一案中。涉案企业多年以来在其自有的集体土地上的厂房进行生产经营，持续产生稳定、客观的利润，理应采用收益法来对其自有集体建设用地使用权和地上建筑物、装修和配套的附属设施价值进行评估，才能有效弥补其因征收所造成的损失。但评估公司却采用成本法对涉案企业进行评估，从而严重低估了该公司的价值。

二、面对企业拆迁，律师能帮证照齐全的企业做些什么？

基于以上这两个障碍，企业改制资产评估报告，***企业拆迁律师的介入也就成为了必然。我们帮企业的做的首先是梳理事实，为企业制定出一套具有合理事实依据和合法的法律依据的谈判方案，然后再在这个基础上确定具体的谈判内容。但是在整个过程中由于涉及利益巨大，仅仅有谈判的方案是远远不够的，在这个基础上，我们还需要的是有斗争手段，使这场博弈尽可能的接近于平等交易。此时我们维权律师就要对前期对项目的合法性进行调查、对企业的特殊性进行分析、分析企业在拆迁中获得的事实和法律依据、发现放大拆迁方在拆迁过程中的wei法之处、出具法律意见书。***，通过这种博弈的过程充分的促使拆迁方和企业自身对企业的价值及其特殊性有清晰的认识，为双方构建平等的谈判地位做准备，解决双方的主要分歧使得双方签订的补偿协议符合ming法范畴意义上的双方自由意志的表示，从而为企业争取到其应得的补偿。

依据国家法律法规，企业改制评估报告，遵照科学、客观、认真负责的原则，开展资产评估的程序如下：

一、签约：评估前客户需要与本公司签定协议，就评估范围、目的、基准日、收费、交付评估报告的时间等项内容达成一致意见，正式签署协议，共同监督执行。

二、组建项目组：视评估项目大小、难易程度、组成由行业***、评估***，经济、法律、技术、社会、会计等方面***人员参加的项目评估组，实施项目评估，项目组实行***负责制。

三、实地考察：项目组深入企业进行实地考察，考察了解企业的发展变化，经济效益，市场前景，技术生命周期，设备工艺，经济状况，查验各种法律文书会计报表，听取中层以上领导干部汇报。

四、市场调查：采用现代手段在不同地区、不同经济收入的消费群体中进行调查。有的评估工作还要进行国际市场调查，取得评估的一手资料。

五、设计数学模型：采用国际上通行的理论和方法，根据被评估企业实际情况设计数学模型，科学确定各种参数的取值，并进行计算机多次测算。

六、***weiyuan会讨论：***咨询weiyuan会论证评估结果，***咨询weiyuan会必须有三分之二以上人员出席，必须有行业***出席，半数以上***无记名toupiao通过，评估结果才能获准通过。

七、通报客户评估结果：将评估结果通报客户，客户付清评估费用。

八、印制评估报告，将评估报告送达客户。