评估-企业改制评估-千百万资产评估(***)

在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其***终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。  

5在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知，安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期)，不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

按照房地产评估规范、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》当中一共列举五种评估方法。在实践当中有四种是频繁使用的，今天着重介绍一下这几种评估方法。评估的方法直接影响了***所得出来的评估价值以及认定房屋土地价值所在。到底选用哪种评估方法来进行实际评估对被拆迁企业来讲是很重要的，因选取的评估方法不同在实践当中补偿价格相差数十倍之多都是很正常的。 　　zheng地拆迁中五种评估方法分别是：重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。 　一、重置成本法 　　重置成本法***常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，企业改制评估，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。 　　成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。　基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来***的价值，在实践当中应用不是很广泛。 　　在实践当中我们常见的是充值成本法和市场比较法的评估方法，但是，国有企业改制评估，我所律师在次强调提醒中小型企业如果产生的收益较高，并且是高附加值、劳动密集型以及技术***行业，本企业前景预期可能成几何倍数增长的企业一定要进行收益法评估。 　　例如，企业改制评估报告，北京大兴区某企业，生产机器人配件行业。整个行业的***技术只有意大利某企业可以与其媲美，大兴某企业的生产流程和生产工艺，以及技术***都是非常丰富的；大部分的产品都是外销日本与德国。这种企业进行评估停产停业损失的时候必须按照收益法来进行评估。因为今年可能融资、负债，明年有可能大额收入。如果计算它某个周期的停产停业损失的时候必须按照收益法。 　　提醒各位企业，评估，与评估单位、征收单位进行实际谈判时，对于运用哪种评估方法进行价值价格的确定需要多方面探讨。即便是一个评估公司都受征收单位委托，由于评估的方法选择不同，评估出的企业价值也是天壤之别。

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